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サービス概要

当社では独立した鑑定評価機関として中立・公平な立場から、多様な鑑定評価サービスを提供しています。

一般民間企業の皆様への評価サービス

担保評価

  不動産を担保として、お貸し出しまたはお借り入れをされる際の参考として企業が銀行などからお借り入れを行う際の担保価値の参考に、大手都市銀行、信託銀行を始めとして全国かつ多数実績を有する当社の評価をご活用することができます。

売買の参考

  特に法人間または法人と役員の間、同族会社間売買などについては、恣意性が入らない客観的な第三者としての評価が必要であり、場合によっては贈与税等の発生が考えられます。業界民間最大手でかつ公的機関からの評価の実績を多数有する当社の評価をご活用下さい。

会計からの要請

減損会計

  おおむね50%以上市場価値が減少している資産など、一定の要件に当てはまる不動産につきましては、減損損失を認識、測定する必要があります。減損の対象となる資産が不動産の場合については、当社の評価を活用することが可能です。

賃貸等不動産の時価評価

  賃貸等不動産について、時価情報等の開示が行われることになっていますが、その際の時価把握については当社の不動産評価サービスが有効です。

資産除去債務の計上

  不動産においては、土壌汚染やアスベスト等の除去に関わる費用が付随しますが、これについて将来に発生する予定としての費用を債務として計上することになります。当社では一級建築士等によるエンジニアリング・レポート作成業務を行っているため、土地、建物の全体におけるリスク判断の一助となるレポートの発行が可能です。

M&Aや株式交換、株式分割等における評価

  M&Aにおける、企業の価値把握のためのデューデリジェンスの一環として、全国各地に拠点を持ち、大量かつ組織的な大手鑑定機関としての説得力のある評価が可能です。

事業承継における不動産価値

  事業承継においてはまず、現在の会社の企業価値の把握が重要ですが、その際、当社をご活用いただくことで、企業価値把握の前提である、会社が保有する不動産価値とリスクの把握を行うことが出来ます。また後継者への相続に関しては、相続財産の状況並び評価が不可欠となります。特に、相続人が複数存在する場合には、各相続人間の調整の際に客観的な価値把握が重要になります。

株式上場の準備

  上場をめざす株式会社におかれましては、証券会社等より上場基準を満たすための様々な注文やアドバイスを受けることになります。特に不動産については会社が所有する不動産の把握が必要となることが前提となり、また株式会社及び関連会社や役員の間で所有、権利関係等が錯綜するような問題を有することがあります。こういった際の上場準備や問題の解決の際にも当社の不動産調査サービスや、鑑定評価が非常にお役に立ちます。

地代・賃料の妥当性の検証

  不動産評価は価値の把握だけでなく、地代、賃料の把握も可能です。今お支払いの賃料・地代が不動産価値や市場に照らして適正かどうか、またそれにより所有すべきかどうかといった経営判断に資することが可能です。また、地代の増減額交渉などの裁判の際の参考、立退料の算定等においても、当社の評価サービスを活用いただいております。

不動産証券化に関する評価サービス

不動産の証券化の際の評価

  当社では、J-REIT(不動産投資信託)をはじめとし、国内外の様々な大手事業会社等からの依頼を受けて、証券化不動産における不動産鑑定評価を行っております。
  不動産の証券化における鑑定評価を必要となる場合を例示すれば、以下のような場合が挙げられます。

• 資産流動化やJ-REIT、プライベートファンド等の資産の運用者等が、対象となる不動産の取得及び譲渡等に際しての価格調査が必要となる場合。
• 資産流動化法による不動産の取引を行う場合。
• 対象不動産に信託設定を行う場合。
• 対象不動産についてノンリコースローン等金融機関からの借入を行う際の担保評価を行う場合。
• 運用期間中の各決算期に対象不動産の適正な価格に関する情報開示のため。

  証券化不動産の評価については「不動産鑑定評価基準」において新たに基準（各論第3章　証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価）が規定されており、投資家保護の観点から客観的、中立的な鑑定評価が求められています。
  当社ではこのような社会的要請に応えるべく鑑定部門の専門部署として証券化評価部を設置し、各種データや情報の集約、マーケットやキャッシュフローの分析等を行うとともに、証券化不動産の評価に特化した豊富な経験と専門的知識を有したスタッフによる精度の高い鑑定評価を提供しています。

鑑定評価とERをセットにしたワンストップ業務

  証券化ビジネスにおいて、鑑定評価とERをセットで依頼したいという顧客からの要望に応える体制を構築し、不動産に潜在するリスクを的確かつ迅速に把握・反映した鑑定評価を行っております。

専門家の皆様との協業

当社は独立かつ国内最大規模の民間鑑定会社として、多数の実績を有しており、様々な場面で各方面の専門家の皆様との協業を行い、案件の解決並びに依頼者様をはじめとして関係者の皆様から評価をいただいております。

法律の専門家様との協業

• 訴訟における評価
• 民事再生法、会社更生法
• 家賃・地代改定訴訟
• 立退料・更新料の算定

会計の専門家様との協業

• 減損会計
• 賃貸等不動産の時価評価(予定)
• 資産除去債務の計上

公共用地の取得・売払に関する評価サービス

公共用地の取得に伴う土地・建物等における損失補償額算定サービス

• 買収地、標準地の鑑定評価
• 土地評価について　標準地からの格差率、時点修正率等の査定
• 画地認定、残地（残借地権）評価、その他用地取得に伴うコンサルティング
• 建物・工作物・立木等に関する調査及び補償額算定
• 標準家賃の評価など

公共用地の売払いに伴う鑑定評価サービス

• 資産の売却、公売の際の参考としての鑑定評価

公的鑑定評価

• 地価公示法に基づく標準地鑑定評価
• 国土利用計画法に基づく基準地鑑定評価
• 固定資産税標準宅地鑑定評価
• 相続税路線価標準地鑑定評価

個人の方へのサービス

相続税の算定における価値把握

  特殊な不動産、例えば広大地などでは、当社の鑑定評価書を活用頂いて、税務署に申請することが可能です。また時価が短期間で大きく下落する際などにおいては、相続税路線価の評価が1年に一度のために、相続時点での時価と大きく乖離することもあります。

相続の際における遺産分割の参考

  遺産分割の場合にはそれぞれの財産の時価を把握することが重要になりますが、金融資産とは異なり、不動産の場合にはその時点での時価の把握が簡単にはできないため、紛争の基になることがあります。この場合にも適正な不動産価値の把握、また不動産の分割等の場合にも、地域、経済状況に応じたもっとも適正かつ合理的な方法の提示により、円滑な遺産分割を行えるようサポートさせて頂きます。

地代、家賃の算定

  新たに不動産を賃貸借する場合に適正な市場賃料を知りたい、現在賃貸借されている賃料が市場賃料と比べて適正かどうか知りたい、近い将来賃料改定が行われる予定であるが改定額をどのように考えれば良いか、賃借人から賃料減額を要求されているが客観的に算定された賃料を知りたい等、不動産の賃貸借には様々な評価ニーズがあり、当社は鑑定評価会社として客観的な金額をご提示させて頂きます。

借地権価格、一時金の算定

  借地借家法に基づく借地権（定期借地権等）について市場価値を知りたい、借地に伴う一時金（譲渡承諾料、条件変更承諾料、更新料）について適正な額を知りたい等、不動産の賃貸借には様々な評価ニーズがあり、当社は鑑定評価機関として客観的な金額をご提示させて頂きます。

立退料の算定

  所有不動産を有効利用する場合、自己使用の必要が生じた場合に、借家人等に経済的対価を支払うことにより、退去して頂く場合があります。その際の経済的対価の算定について、当社は鑑定評価会社として客観的な金額をご提示させて頂きます。

不動産に関するコンサルティング

どのような建物が、どの程度の規模で建てられるか知りたい

マンションの建替＆大規模修繕について検討したい(再開発コーディネーター)

再調達価格、既存建物撤去・解体費の概算費用が知りたい

一般的な業務フロー

※1  鑑定評価報酬額につきましては、不動産の規模、評価の難易により異なりますので、お問い合わせください。
※2  不動産鑑定評価に当たり、必要となる資料を当社より説明申し上げます。